平成27年相続税改正　小規模宅地等の特例

相続税改正により、平成27年1月1日以後の相続について、相続税の基礎控除が引き下げられ、課税対象者が大幅に増える見込みです。その緩和措置として「小規模宅地等の特例」の適用範囲が拡大されました。改正点を確認しておきまし

 １．特定居住用宅地等の限度面積が拡大

被相続人等のマイホームの敷地で評価額が80％減額される特定居住用宅地等について、限度面積が従来の240m²から330m²（100坪）まで拡大されました。

＜事例1＞
路線価20万円／m²で198m²の自宅の評価の場合

20万円×198m²＝3千９百60万円（自宅の評価額）
20万円×80％×198ｍ^２＝３千１百６８万円（小規模宅地等の特例の減額）
3千９百60万円−３千１百６８万円＝792万円（この価額を相続税の財産として算入）

２．賃貸物件や貸駐車場を持つ人に対するメリット

この改正は、自宅の敷地が240ｍ^２を超える人だけでなく、他に事業用としての賃貸アパート・マンションや貸駐車場などを所有する人にも減税のメリットがあります。限度面積に満たない部分については、貸付事業用宅地（不動産賃貸用の土地）からも適用が受けられます。ただし、貸付事業用宅地等は、200ｍ^２まで50％減額となります。

＜事例2＞
自宅の敷地198ｍ^２と貸駐車場150ｍ^２の場合（路線価は２0万円／ｍ^２）

198ｍ^２÷330ｍ^２＝0.6（特定居住用宅地等の適用を受けた割合）
貸付事業用宅地等の限度面積200ｍ^２×（1−0.6）＝80ｍ^２（減額が受けられる面積）
→貸付事業用宅地等から80ｍ^２まで50％減額できます。

20万円×150ｍ^２＝3000万円（貸駐車場の評価額）
20万円×50％×80m²＝800万円（小規模宅地等の特例の減額）
3000万円−800万円＝2200万円（この価額を相続税の財産として算入）

３．特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等も適用対象

被相続人等が個人または法人で事業（不動産貸付事業を除く）をしている土地がある場合には、一定の要件を満たすと、特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等（いずれも400ｍ^２まで80％減額）の適用を受けることができます。

平成27年の改正までは、特定居住用宅地等と有利な方から選択し、適用し切れなかった部分について、もう一方の特例で適用を受けました。平成27年の税制改正後はそれぞれ限度面積まで適用が受けられ、最大730ｍ^２（330ｍ^２＋400ｍ^２）まで小規模宅地等の特例の適用が受けられるようになりました。

４．特定居住用宅地等の要件の緩和

特定居住用宅地等の要件が緩和されました。ただし、この改正は、相続税改正の前年である平成26年1月1日以後の相続から適用になっています。

�@ 二世帯住宅

一棟の二世帯住宅で構造上区分のあるものについて、被相続人およびその親族が各独立部分に居住していた場合には、その親族が相続または遺贈により取得したその敷地の用に供されていた宅地等のうち、被相続人及びその親族が居住していた部分に対応する部分が特例の対象とされました。

「構造上区分のあるもの」とは、二世帯住宅の建物の中で行き来ができないものという意味です。改正前は「別居」扱いで、原則として特例の適用は受けられませんでした。これを改正後では「同居」として扱い、適用が受けられるようになりました。
　ただし、区分所有建物登記（区分登記）がされている建物は別居扱いとなります。

�A老人ホーム

老人ホームに入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用に供されていた宅地等は、以下の要件が満たされる場合に限り、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして特例が適用される。
�@. 被相続人に介護が必要なため入所したものであること。
�A. 当該家屋が貸付け等の用途に供されていないこと。

平成25年までは、有料老人ホームに入所している場合は「自宅は老人ホーム」とみなすため、小規模宅地等の特例の適用が受けられませんでした。

なお、特別養護老人ホームや老人病院等は、入院扱いで「自宅は自宅」で適用が受けられます。平成26年以降は、「自宅は旧自宅」とするため、小規模宅地等の特例の適用が受けられます。